【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期台北市不動產交易市場，備受全球買家關愛矚目；台北市城東城西各有大規模指標性鉅案，東區樞紐-京華城，西區門戶-C1/D1，二案都將採發國際標的方式進行，激發全球優質買家投資台灣的實際行動，帶動景氣增溫；強化市場信心。京華城已正式委託戴德梁行領銜推廣本案，目前積極展開洽詢國內外優質大型買家，以及籌辦發行國際標案。京華城自2001年完成後隨即成為指標性地標型建築物，散發絕世風采贏得國際讚賞；帶動華人地區商業百貨建築風潮數十載。戴德梁行估計，京華城4986坪土地，約每坪815萬，土地身價達406億元。
 
戴德梁行依標的特性及市場現況二部份進行概述說明：首先，關於媒體報導「容積率解套 京華城決定出售」，事實上，京華城的股東成分中包含11家的上市公司，股東間對於未來的營運方向是採自建、合建或出售方案仍存有不同意見，尚無定案。但是，戴德梁行站在專業顧問的立場，強烈建議股東無論採取何種方案都應該依照規定提出申請解除使用限制，因為依照台北市的法規及慣例，應可爭取30％至40％住宅的興建許可。
 
其次，戴德梁行表示，京華城土地產權單一完整，為台北市目前絕無僅有唯一寶地，將近5,000坪大範圍商業土地，千載難逢的釋出機會!地形完整壯闊位置良好優越，亞洲商務往返松山國際機場車程距離相較於信義計畫區猶勝一籌。區域特性消費品味獨樹一格；自成完整商圈，結合鄰近松菸文創園區…等新興熱點，未來發展無限，自然成為跨國大型外資企業有意評估來台投資首選；尤其規劃發展多樣性高級商業不動產的最佳選擇，而且京華城土地交易方式採所有權移轉，絕對完全符合華人傳承置產發揚光大的良善觀念。
 
戴德梁行解釋說道，經濟景氣循環，市場價格起伏，本屬正常不過，回想30年前台北市敦化南路辦公室價格尚且高出同區域住宅價格4成有餘；凸顯出現況住宅價格高於商辦的極大反差。未來台灣勢必加速朝國際化的方向邁進，金融經濟全面自由開放，不僅能夠創造、增加更多商業形態及消費模式，更將推升商用不動產的價值，最重要的是大面積所有權土地取得非常困難，市中心大面積商用土地未來的需求勢將日益強烈。
 
戴德梁行董事總經理顏炳立表示，依實際成交數據推論，信義計畫區全新A級商辦租金每坪約為3,000元至4,000元，A級商辦成屋價格每坪約為150萬元至180萬元。A級商辦成交案例投報率約為2.33％。百貨公司成交案例投報率約為2.55％此案換算土地每坪單價1,020萬元。京華城乙案未來經由都市計畫通盤檢討如能以立體空橋連接北機、松菸，進一步延伸擴及信義計畫區，將可形成大範圍的文創商興的熱點區域。以興建A+級商辦為目標，依市場現況水準規劃合理平均租金2,650元；3％投報率計算建坪單價約為106萬元；扣除興建成本每坪15萬元，土地面積 4,986坪(560％容積率)每坪價格應該為815萬元，依目前不動產交易市場相較低潮的情況下，土地總值約為406億元的價格，日後實際開發時如可允許30％的住宅使用，依目前商辦與住宅價格每坪價差約20萬元至30萬元計算，銷售額約可增加26億元至40億元左右，另一方面亦可讓買家降低投資成本。
 
顏炳立指出，有意願評估本案的海內外買家背景實力必然堅強，各類型買家雖然因為實際掌握：包含私募基金、實際營運商、投資銀行、可移入轉容積、建築代表作品為目標、建立全球國際城市點鏈布局…等各種不同的籌碼，再加上眾多買家追逐此等風華絕代唯一寶地實際態勢的因素。買家實際進行評估時，除了產權單一商業土地4,986坪所權移轉的特點外，勢必發現另外還有3大觀察焦點可以再創造更高利益的諸多投資亮點，進一步加碼評估：
 
(1)六項使用限制如能經溝通後解除，擴大使用的項目範圍，更能貼近市場實際需求。如有機會爭取設置30％之住宅使用，因本案積地面積規模夠大，有條件塑造成綜合工作、休閒、購物、飲食、生活合一的全能區域。搭配移入容積或配合政策爭取獎勵容積等方法。
 
(2)現有建築物面積為62,442坪，地上12層、地下8層，單就地面上建築物鋼材扣除拆除費用，出售鋼材利潤即約達上億元。
 
(3)關於本案建築物地下層的部分，現況地下一層至三層的空間主要為影城及美食廣場及其他廠商營業使用，地下四層至八層的空間主要提供停車使用與設置消防機電等設備。地下八個樓層面積約28,000坪，限況價值每坪約為9萬元，初步估計尚約有25億元的殘餘價值，另外如以重新興建的角度來考量重置的必須成本，地下室開挖率應該無法達到現況的範圍，而且開挖新建地下層的成本初步估算大約需要40億元左右的營建費用。
 
本案推廣招標過程中當然積極促成買賣雙方可以藉由此次土地買賣，規劃適宜的配套條件，或考量與賣方集團相關企業進行合作等方式，得到買賣雙方、區域繁榮多方皆贏的美好結果。